확약서 원본 1부만 제게 있어도 효력이 있나요?

증거력은 인정될 수 있습니다. 다만 분쟁을 줄이려면 원본 2부 작성해 당사자가 각 1부 보관하고, 인감증명서를 첨부하면 신빙성이 높아집니다.

확약서만으로 바로 강제집행이 가능한가요?

불가합니다. 공정증서(집행인낙)로 작성해야 판결 없이 즉시 강제집행이 가능합니다. 일반 확약서는 판결 등 집행권원이 필요합니다.

확약서로 대항력·우선변제권을 확보할 수 있나요?

아니요. 대항력과 우선변제권은 전입신고·확정일자·실제 점유로 별도 요건을 갖춰야 합니다.

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묵시적 갱신 후 해지 통보했다면, 임차권등기 언제 가능한가요?

묵시적 갱신 해지 후 임차권등기 시점 총정리

요약 한 줄로 먼저 방향 잡아봐요. 묵시적 갱신에서 임차인이 해지 통보하면 통보일로부터 정확히 3개월 뒤 계약이 종료로 간주돼요. 임차권등기명령은 그때부터 신청 가능해요. 이 한 줄만 기억해도 절반은 끝났다고 봐도 좋아요. 😊

아래부터는 날짜 계산법, 준비물, 이사 스텝, 그리고 자주 묻는 질문까지 차근차근 정리해둘게요. 스크롤만 따라오면 헷갈릴 일이 없어요. 아래 섹션부터 자동 박스로 이어서 출력해요! 📦

요약 한 줄 🧭

묵시적 갱신 후 임차인이 문자·카톡·내용증명·통화 등으로 해지를 통보하면, 통보일 + 3개월에 계약이 종료돼요. 임차권등기명령은 그 종료 기준일 이후부터 신청 가능해요.

예: 2025-08-28 통보 → 2025-11-28 해지 효력 발생 → 2025-11-28 이후 임차권등기 접수 가능

🧭 타임라인 요약 표

구분	기준일	의미
해지 통보일	2025-08-28	내용증명/문자/카톡/통화로 해지 통보
해지 효력 발생	2025-11-28	통보일 + 3개월
임차권등기 접수	2025-11-28 이후	등기 접수 → 전출/이사 순으로 진행

핵심 개념 1분 정리 💡

묵시적 갱신은 기존 계약이 끝난 뒤 별도 합의 없이 계속 거주하면 동일 조건으로 2년 연장된 것으로 보는 제도예요. 그래서 계약서에 도장 찍지 않아도 법적으로는 갱신으로 봐요.

임차인이 해지 의사를 밝히면 그날 바로 종료가 아니고, 통보일로부터 정확히 3개월 뒤에 해지 효력이 발생해요. 이 3개월이 정말 중요해요.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 반환 못 받는 경우, 집을 비워도 권리(대항력)를 이어가도록 해주는 장치예요. 이걸 해두면 전출 후에도 안전망이 유지돼요.

날짜로 보는 타임라인 예시 📅

예시: 2023-11-05 만료 → 묵시적 갱신 상태 유지. 2025-08-28 해지 통보(문자·카톡·통화녹음). 해지 효력은 2025-11-28에 발생하고, 임차권등기명령은 같은 날 이후부터 접수 가능해요.

전입/전출 일정은 등기 접수일과 맞물리게 설계해요. 접수 → 전출/이사 순으로 움직이면 대항력 공백을 줄일 수 있어요. 내가 생각 했을 때 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 순서예요.

📅 단계별 체크 표

단계	할 일	증빙
해지 통보	문자/카톡/내용증명 발송	캡처/우편영수증/녹음
3개월 대기	이사 준비·보증보험 고지	일정표·약관 체크
등기 접수	임차권등기명령 신청	접수증
전출/이사	열쇠 반납·상태 사진	반납확인서·사진

준비 서류 & 체크리스트 🧾

□ 임대차계약서 사본(원본 지참 권장) □ 보증금 지급 증빙(계좌이체 내역 등) □ 해지 통보 증빙(문자·카톡 캡처, 통화녹음 요약, 내용증명) □ 주민등록등본(전입 사실) □ 확정일자 부여 내역 □ 임대인 인적사항/주소(계약서 기준) □ 목적물 등기부등본 최신 □ 보증보험 약관상 고지/서류 제출 체크

실무 팁(이사·전입 타이밍) 🧠

순서는 접수 → 전출/이사예요. 해지 효력 발생 전 집을 먼저 비우면 대항력이 흔들릴 수 있으니, 접수일과 이사일을 붙여 잡는 게 안전해요.

보증보험에 가입돼 있다면 해지 통보·임차권등기 접수·전출 일정 등을 보험사에 고지하고 필요한 서류를 제때 제출해요. 약관상 의무를 놓치면 보상에 영향이 있을 수 있어요.

내부 링크 모음 🔗

아래 글을 함께 보면 준비부터 접수, 이사까지 흐름이 매끄럽게 이어져요.

FAQ

Q1. 계약만료일이 더 빠른데 그날 바로 신청되나요?

A1. 묵시적 갱신 상태라면 기준은 ‘통보 후 3개월’이에요. 만료일이 앞서더라도 해지 통보일 + 3개월이 우선해요.

Q2. 해지 통보는 어떤 방식이 가장 확실해요?

A2. 내용증명이 가장 명확하고, 문자·카톡 캡처와 통화녹음을 병행하면 입증력이 더 좋아요.

Q3. 임차권등기 후 전출해도 대항력 유지되나요?

A3. 임차권등기가 대항력 공백을 메워줘요. 등기 접수 후 전출/이사로 진행하면 안전해요.

Q4. 보증금 대여·상계 제안 받으면 어떻게 할까요?

A4. 서면 합의 없는 구두 합의는 위험해요. 금액·기한·담보·이자·위약 조항이 명확하지 않으면 거절하는 게 좋아요.

Q5. 등기 접수와 전출은 같은 날 가능한가요?

A5. 가능해요. 보통 오전 접수 → 오후 전출처럼 순서를 붙여 잡으면 공백을 최소화할 수 있어요.

Q6. 보증보험 가입자는 별도 신고가 필요해요?

A6. 약관상 고지 의무가 있어요. 해지 통보, 접수증, 전출 예정일 등을 제때 제출하세요.

Q7. 집주인이 연락을 씹을 때는 어떻게 하나요?

A7. 내용증명으로 공식 통보하고, 문자·카톡 캡처를 보관해요. 필요하면 통화 시도 녹음도 함께 준비해요.

Q8. 조기퇴거 협의 시 필수 문구가 있나요?

A8. 조기퇴거 합의서에 보증금 반환일·금액·열쇠 반납 시점·원상회복 범위를 명시하고 서명해요.

📌 안내: 이 글은 일반 정보 제공 목적이에요. 구체적 사건은 사실관계·증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 필요 시 변호사·공인중개사·보증기관과 상담해요.

전세 확약서 효력, 어디까지 믿어도 될까? (반환 약정서 제대로 쓰는 법)

한 장짜리 ‘확약서(지급각서)’만 믿고 전세금 안전할까? 결론부터 말하면, 확약서는 민사상 약정 증거이므로 분쟁 시 중요한 증거가 되지만, 확약서만으로는 대항력·우선변제권이 생기지 않습니다. 전입신고·확정일자·실점유는 별도입니다. 이 글에서 확약서의 효력 한계와 반드시 넣어야 할 문구, 법적으로 강하게 만드는 방법(공정증서)까지 한 번에 정리합니다.

1) 확약서(전세금 반환 각서)란?

임대인이 전세금 반환·중도금 지급·하자보수 등 특정 의무를 언제, 얼마, 어떻게 이행하겠다고 약속하는 문서를 말합니다. 서면 증거라서 분쟁 시 유리하지만, 단독으로 강제집행력은 없습니다. 즉, 돈을 바로 압류·경매로 회수하려면 결국 판결 등 집행권원이 필요합니다.

핵심 요약
· 확약서 = ‘약속의 증거’ → 소송에서 강한 서면 증거
· 대항력/우선변제권 = 전입신고+확정일자+점유로 별도 확보
· 바로 집행하고 싶다면 → 공정증서(집행인낙)로 작성

2) 확약서가 있어도 ‘이건’ 별도로 해야 합니다

전입신고 + 확정일자 + 실제 점유 (대항력/우선변제권 핵심 3종 세트)
등기부등본 확인 (소유자 동일·근저당·가압류 등 위험요소 조회)
전세보증보험 (가능하면 HUG/SGI 가입으로 리스크 전가)

3) 확약서에 반드시 넣어야 할 8가지

당사자 특정: 임대인(성명·주민/사업자번호·주소·연락처), 임차인 동일
목적물 특정: 주소(동·호)와 전세계약 체결일/보증금
지급 약정: 반환 금액, 지급일(분할 시 일정), 지급 방법(계좌)
지연손해금: “기한 경과 시 연 OO%의 지연손해금 지급”
담보/보전: “담보 추가 제공 또는 근저당 해지 기한”
집행인낙: 공정증서로 작성 시 “강제집행에 이의 없음” 문구
서명·날인: 임대인 자필서명 및 인감날인(인감증명서 첨부 권장)
원본 교부: 원본 2부 작성·서명하여 당사자 각 1부 보관

원본이 1부만 있어도 효력은?
당사자 서명·날인이 진정하면 증거로 사용 가능합니다. 다만 분쟁 대비로 양 당사자가 각 1부씩 원본을 보관하는 것이 안전합니다. 스캔/사진 보관은 보조 증거로 좋습니다.

4) “공증하면 뭐가 달라지나요?” — 강제집행력을 즉시 부여

공정증서(집행인낙부)로 확약서를 만들면, 기한 도래 후 임대인이 미지급 시 바로 강제집행(압류·경매)으로 들어갈 수 있습니다. 소송-판결-집행 절차를 생략할 수 있어 시간·비용을 크게 줄입니다. (공증 수수료는 금액·조항에 따라 변동)

5) 확약서가 특히 유용한 상황 (사례)

전세 만기 직전: “○월 ○일까지 보증금 ○○원 전액 지급” 명시
근저당 해지 지연: “○월 ○일까지 말소, 미이행 시 지연손해금”
중도금/이사비: 중간 지급일정·금액·계좌 명시
전세 매매 교차결제: 잔금-보증금 동시이행 조건 문구로 리스크 축소

매매/전세 교차 결제 이슈는 아래 글도 참고하세요: 전세살던 집 매매 시 전세금·대출 처리 가이드

6) 확약서가 있어도 미지급 시, 이렇게 진행하세요

내용증명 발송(지급기한·계좌·지연손해금 재고지)
보증보험 청구 (가입 시 HUG/SGI 절차 진행)
전세금반환소송 제기 → 판결·집행권원 확보
강제집행 (임대인 부동산·예금·월세채권 압류)

사전 준비: 전세계약서, 확정일자, 전입신고 내역, 확약서 원본, 계좌이체 내역, 문자·카톡 로그 등 증거 수집

7) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대인 인감·서명만 있는 ‘확약서’ 1부, 제 손에만 있어도 되나요?

A. 증거로는 사용 가능합니다. 다만 위조·진정성 다툼을 줄이려면 양 당사자 각 1부 원본 보관을 권합니다. 인감증명서 첨부 시 신빙성 ↑

Q2. 확약서만 있으면 보증금 바로 집행 가능?

A. 불가. 공정증서(집행인낙)로 만들었을 때만 판결 없이 즉시 집행 가능합니다. 일반 확약서는 판결 등 집행권원을 거쳐야 합니다.

Q3. 문자·카톡 약속도 증거가 되나요?

A. 네. 보조 증거로 도움이 됩니다. 다만 서면 확약서가 더 명확하고 강합니다.

Q4. 확약서가 있어도 대항력/우선변제권 확보되나요?

A. 아니요. 대항력·우선변제권은 전입신고+확정일자+점유로 별도 요건 충족해야 합니다.

Q5. “한부만 있어도 효력 있나요?”라는 질문을 자주 보는데요.

A. 네, 가능합니다. 다만 분쟁에서 다툼을 줄이기 위해 원본 2부 작성을 강력 권장합니다.

8) 바로 써먹는 ‘전세금 반환 확약서’ 샘플 문구

【전세금 반환 확약서】

임대인 ○○○(주민/사업자번호: ○○-○○, 주소: ○○, 연락처: ○○)은
아래 부동산(주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호)의 임대차계약(계약일: 20XX.XX.XX, 보증금: 금 ○○원)에 관하여
임차인 ○○○(주민번호/연락처 ○○)에게 전세보증금 잔액 금 ○○원을
20XX년 ○월 ○일까지 아래 계좌로 전액 지급할 것을 확약합니다.

지급계좌: ○○은행 ○○○-○○○-○○○(예금주: 임차인 ○○○)
지연손해금: 위 기한까지 미지급 시, 지연일수에 대하여 연 ○○%의 지연손해금을 가산 지급합니다.
기타: 근저당 말소는 20XX년 ○월 ○일까지 완료합니다.

20XX년 ○월 ○일
임대인 서명(인)  /  임차인 서명(인)

※ 공정증서(집행인낙)로 작성 시: “본 확약에 관하여 채무자는 강제집행을 승낙한다.”

9) 체크리스트 (발행 저장용)

확약서 = 증거, 대항력은 별도
지급일·계좌·지연손해금 필수
인감날인·인감증명서 첨부
원본 2부, 당사자 각 1부
강제집행 즉시 원하면 공정증서
미지급 시 내용증명 → 소송/집행

※ 면책: 본 글은 일반 정보 제공 목적입니다. 구체 사건은 사실관계·서류에 따라 결과가 달라집니다. 분쟁·소송·공증은 전문 변호사·법무사와 상담하세요.

👉 2025년 전세 계약 필수 체크리스트 — 사기 예방 5단계

전세 계약, 왜 더 조심해야 하나?

2025년에도 전세 사기는 여전히 사회적 이슈입니다. 특히 보증보험 미가입, 허위 등기, 깡통 전세 같은 리스크가 많죠. 계약 전에 반드시 체크해야 할 5가지를 정리했습니다.

사기 막는 5가지 핵심 방법

등기부등본 확인 – 소유자와 근저당 여부 필수 확인
전세보증보험 가입 – 의무는 아니어도 세입자 안전 필수템
확정일자+전입신고 – 대항력과 우선변제권 확보
중개사무소 검증 – 개업 공인중개사 등록 여부 확인
시세 대비 과도한 보증금 피하기 – 깡통 전세 리스크 줄이기

핵심 체크 5가지

등기부등본: 근저당·가압류 확인
집주인 신분: 소유주와 계약자 일치, 대리계약 시 위임장+인감
전세보증보험: 가입 가능 물건 우선 — 가입조건
확정일자+전입: 대항력 확보 — 전입신고 꿀팁
시세 검증: 국토부 실거래·부동산원 시세 교차

이런 패턴은 피하세요

시세 대비 30% 이상 저가
보증보험 불가라며 현금만 요구
등기부 상 채권 초과 위험

※ 정보 제공 목적. 계약·법률·보험은 전문가 상담 후 진행. 제휴 링크 포함 가능.

[2025 최신] 전세보증보험 가입 조건과 면책 조항 정리

핵심 한 줄 : 전세보증보험은 “가입 가능”이 가장 먼저입니다. 조건을 충족하지 못하면 사고 시에도 보상이 거절될 수 있습니다. 계약 전 요건→면책→서류를 순서대로 확인하세요.

보증보험은 ‘가능여부 확인 → 계약’ 순서가 안전합니다

1) 전세보증보험, 가입 가능 기본 요건

세부 기준은 보증기관(HUG·SGI 등), 주택 유형, 지역·시점에 따라 다를 수 있지만, 아래를 통과해야 가입이 수월합니다.

대상 주택: 아파트·연립·다세대·오피스텔(일부 조건) 등. 무허가/위반건축물·미등기는 제한 가능
보증금·보증한도: 주택 유형/지역별 상한 존재 — 계약 전 기관에 사전 조회 권장
선순위 채권: 등기부 기준 선순위 근저당·전세권 규모가 과도하면 가입 제한
임차인 요건: 주민등록 전입·확정일자 등 대항력 요건 갖추기

최신 조건 상세: 👉 전세보증보험 가입 조건 총정리 (2025)

2) 면책·가입 불가가 되는 대표 케이스

근저당 과다: 보증금+선순위 채권 합계가 매매가 대비 과도한 경우
등기부 불일치: 소유자와 계약자 상이(대리계약 시 위임장+인감 필수)
무허가·위반건축물 또는 미등기 주택
확정일자/전입 미이행(대항력 미취득)
보증 제외 유형/예외: 특정 오피스텔·다가구 일부, 분양권 상태 등
형식적 계약 또는 허위 임대차(실거주·임대 사실과 다름)

자주 놓치는 함정: 👉 전세보증보험, 3가지 함정

3) 가입 절차 & 준비 서류 (체크리스트)

사전 가능 조회: 주소·보증금·등기부로 기관 문의 → 가능/불가 먼저 확인
기본 서류: 임대차계약서 원본, 등기부등본, 임대인 신분확인, 임차인 신분증, 확정일자
부속 자료: 전입세대열람내역, 건물대장(위반 여부), 납부 영수증 등
접수→심사→승인: 승인 후 보증료 납부·증권 발급

체크리스트 전체: 👉 전세보증보험 필수 체크리스트 — 5가지

4) 보장 범위 & 사고 시 처리 흐름

보장 범위: 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관이 대위 변제
사고 시 단계: 내용증명 발송 → 임차권등기명령(필요 시) → 청구 접수 → 심사·지급
유의: 면책 사유가 있거나 대항력 미취득이면 지급 거절 가능

계약·이사 준비까지 한 번에: 👉 전세 계약·보증보험·이사 준비 가이드

5) 계약 전 “리스크 신호” 7가지

시세 대비 30% 이상 저가 매물
“보증보험 필요 없다”거나 “불가”라며 현금 요구
등기부에 근저당이 과다 또는 최근 다수 설정
임대인이 소유자와 다르다며 위임장 미제출
계약서 작성 서두름/압박
확정일자·전입 신고 미루자고 함
보증금·관리비 등 현금 위주 요구

전세 사기 예방 전반: 👉 전세 사기 막는 5가지 핵심 전략

6) 서류·타이밍 실전 Tip (대항력 확보)

확정일자: 계약 직후 즉시(동주민센터/온라인) 받기
전입신고: 입주와 동시에 처리 → 대항력 형성
임차권등기명령: 이사 후 보증금 미반환 시 신속 진행

전입신고 가이드: 👉 2025 전입신고 꿀팁 총정리

7) 생활·안전 콤보 (RPM↑)

화재·사고 대비: 주택 화재 보험 완전 가이드
이사 준비: 전세 이사 준비 체크리스트 · 전세 이사 필수템 BEST 5
통합 허브: 전세·대출·보험·세금 로드맵

보증보험 + 대항력 + 체크리스트 = 안전한 전세계약

📌 결론 — “가입 가능 여부”가 출발점입니다

전세보증보험은 가능 여부를 먼저 확인하고 계약을 진행해야 사고 시 보장을 받을 수 있습니다. 등기부·선순위 채권·대항력·면책 조항만 정확히 체크하면, 대부분의 리스크를 사전에 차단할 수 있습니다.

※ 본 글은 전세보증보험 관련 일반 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 상품에 대한 권유가 아닙니다.
※ 보증기관·지역·시점에 따라 조건과 면책 조항이 다를 수 있으므로, 반드시 약관 원문 확인 및 전문가 상담 후 진행하세요.
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📌 [2025 최신] 전세 사기 막는 5가지 핵심 전략 — 계약 전 반드시 확인하세요

[2025 최신] 전세 사기 막는 5가지 핵심 전략 — 계약 전 반드시 확인하세요

핵심 한 줄 : 전세 사기 피해액은 2024년에만 수천억 원. 2025년에도 기본 체크리스트만 지켜도 안전하게 계약할 수 있습니다.

계약 전 필수 확인사항: 안전이 곧 자산

1) 등기부등본 확인은 기본

임대인의 소유 여부, 근저당권 설정 여부, 전세권 중복 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 온라인 대법원 인터넷등기소에서 700원으로 확인 가능합니다.

2) 집주인 신분 확인

등기부등본 상 소유주와 실제 계약 상대가 일치하는지 신분증을 통해 교차 검증하세요. 대리인 계약 시 위임장+인감증명서 확인 필수입니다.

3) 전세보증보험 가입 가능 여부

계약 전 반드시 HUG·SGI 등을 통해 가입 가능 여부 확인. 예외 물건은 리스크가 크므로 가급적 피하세요.
👉 전세보증보험 가입 조건 총정리 참고

4) 확정일자 & 전입신고

계약 즉시 동주민센터에서 확정일자 스탬프를 받아두세요. 전입신고까지 완료해야 대항력이 생겨 안전합니다.
👉 2025 전입신고 꿀팁 총정리

5) 주변 시세 & 공공데이터 활용

호가가 시세보다 10~20% 이상 저렴하다면 의심해야 합니다. 국토부 실거래가 공개시스템, 부동산원 시세조회 서비스로 반드시 교차 검증하세요.

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

⚠️ 주의: 이런 패턴은 피하세요

시세보다 30% 이상 낮은 급매물
등기부등본 상 근저당이 이미 꽉 찬 물건
보증보험 가입이 불가능하다고 하는 물건

이상하게 저렴하면 반드시 의심하세요

📌 결론 — 계약 전 10분의 체크가 수천만 원을 지킵니다

2025년에도 전세 사기는 형태만 바뀌어 계속 나타날 수 있습니다. 하지만 5가지 체크리스트를 지키면 대부분의 위험을 사전에 차단할 수 있습니다.

※ 본 글은 부동산 계약 시 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 지역·상품·서비스에 대한 권유가 아닙니다.
※ 계약 및 투자 결정은 반드시 전문가 상담 후 본인 책임 하에 진행하시기 바랍니다.
※ 본 블로그는 제휴 링크(광고)를 포함할 수 있으며, 이를 통해 발생하는 수익은 블로그 운영에 사용됩니다.

전세보증보험, 이 3가지 함정 모르면 돈 날립니다 – 계약 전에 꼭 확인하세요

전세사기 뉴스가 끊이지 않는 요즘, 전세보증보험은 사실상 필수 안전장치입니다. 하지만 가입만 했다가 보장 못 받는 함정이 숨어 있을 수 있어요. 계약 전에 아래 3가지 포인트만 체크하면 ‘돈 날림’을 막을 수 있습니다.

⚠️ 함정 1. 집주인(임대인) 동의 이슈

일부 보증기관은 임대인 동의를 요구합니다.
계약서 특약에 ‘보증보험 가입 불가’ 문구가 숨어 있을 수 있음.

✔ 체크 : 계약 전 서면으로 “보증보험 가입 가능” 확인을 받아두세요.

⚠️ 함정 2. 등기부등본 ‘숨은 권리’

근저당/가압류/압류 등 선순위 권리가 있으면 가입 거절·보장 축소 가능.
계약 후 권리 변동이 생겨도 보장 범위에 영향.

✔ 체크 : 계약 전·중·후 최소 3회 등기부등본 변동 확인(계약 체결 전/잔금 전/전입 직후).

⚠️ 함정 3. 보장한도 & 보증금 미스매치

보장 한도가 실제 보증금보다 낮으면 사고 시 일부만 보전.
지역·주택 유형별 한도·요건이 다름.

✔ 체크 : 가입 전 보증금 전액 보장 여부와 한도, 면책 사유를 반드시 확인하세요.

📝 3단계 셀프 체크리스트

등기부등본 : 선순위 채권 유무 확인
임대인 동의 : 서면 확인/특약 검토
보장 한도 : 보증금과 1:1 매칭되는지 확인

결론: 전세보증보험은 ‘가입’이 아니라 ‘조건을 갖춰 가입’이 핵심입니다. 오늘 당장 위 3가지만 점검해도 위험은 크게 줄어듭니다.

✅ 체크리스트 저장하고 계약 준비하기

※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 법률·재정·세무 자문이 아닙니다. 정확한 조건·요율·보장범위는 해당 기관(보증기관/보험사) 공식 안내를 참고하시고, 최종 결정은 독자 본인 책임하에 진행하시기 바랍니다.

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