집주인이 현금이 없어도 전세보증금을 상계해 매매할 수 있나요?

가능합니다. 잔금일에 매수자가 차액만 지급하고, 기존 전세보증금은 매매대금에서 차감(상계) 처리합니다. 분쟁 예방을 위해 계약서에 상계 특약을 명시하세요.

전세자금대출은 매수 시 무조건 일시상환해야 하나요?

원칙적으로는 상환이 필요하지만, 동일은행에서 주택담보대출 실행과 동시에 전세대출을 상환하는 동시진행(전환) 절차가 흔히 활용됩니다.

가능하지만 프로세스가 복잡해질 수 있습니다. 동일은행이 가장 매끄럽고, 불리할 경우 타행 사전심사로 조건을 비교해 결정하세요.

전세로 살고 있던 집을 그대로 매수할 때 가장 큰 고민은 전세보증금 정산과 기존 전세자금대출 처리입니다. 이 글에서 차액 정산(상계)부터 동일은행 동시상환·전환까지, 실무 흐름을 한 번에 정리했습니다.

전세보증금 상계 & 전세대출 동시상환/전환 흐름 한눈에 보기

바로가기 1) 케이스 요약 & 핵심 결론 2) 집주인 현금 부족: 차액만 지급해도 되나? 3) 세입자 현금 부족: 전세대출은 꼭 일시상환? 4) 안전 타임라인(만기 6~8주 전부터) 5) 서류 체크리스트(은행/보증기관 공통) FAQ — 자주 묻는 질문 관련 글 & 다음 읽을거리

결론: 집주인 현금이 없어도 차액(3천만 원)만 지급하고 보증금은 매매대금에서 차감하는 방식으로 처리 가능합니다. 전세자금대출은 보통 동일은행에서 동시상환/전환으로 끊김 없이 진행합니다.

가능합니다. 실무에선 보증금 상계(차감 정산)을 자주 활용합니다.

필수 특약 예시(계약서에 기재):
“본 매매의 잔금일에 매수인은 매매대금 중 임차인 보증금 금 OO원을 충당(상계)하고, 잔액 금 OO원만 지급한다. 임차인 보증금은 본 계약의 매매대금에 포함된 것으로 본다.”

주의: 특약 없이 구두로만 처리하면 추후 분쟁 소지가 큽니다. 계약서 특약으로 명시하세요.

원칙적으로 전세자금대출은 임차 목적 대출이므로 매수 시 상환이 필요합니다. 다만 실무에서는 다음 방식으로 일시상환 없이 진행을 시도합니다.

동일은행 동시진행: 잔금일에 주택담보대출 실행 → 그 대금으로 전세대출 자동 상환 → 소유권 이전 및 근저당 설정 동시 처리
전세대출 → 주담대 전환: 동일은행/동일보증(HUG·SGI) 라인에서 차환처럼 매끄럽게 연결

포인트: 현재 거래은행에서 가장 매끄럽습니다. 불가 시 타행으로 사전 심사(예비승인)를 받아 대비하세요.

TIP: 동일은행 진행 시 내부 조회로 간소화되기도 하지만, 사전심사 단계에서 최대한 서류를 깔끔하게 제출하세요.

Q1. 집주인이 현금이 없어도 매매가 되나요?
A. 됩니다. 전세보증금 상계로 차액만 지급하고 처리하는 방식이 일반적입니다. 계약서에 상계 특약을 꼭 넣으세요.

Q2. 전세대출은 반드시 일시상환해야 하나요?
A. 원칙은 상환이지만, 실무에선 동일은행 동시진행으로 주담대 실행→전세대출 상환을 동시에 처리합니다.

Q3. 다른 은행으로 바꾸면 더 유리할까요?
A. 동일은행이 가장 매끄럽습니다. 다만 조건이 불리하면 타행 사전심사로 금리/한도 비교 후 결정하세요.