전세 재계약 시 확정일자·HUG 신고 완벽 가이드 (증액/감액 포함)

 

세입자 필수 가이드 · 2025 업데이트

재계약서는 새 확정일자 받기 + 보증보험(HUG) 증액 신고가 핵심
10초 요약
  • 재계약서 쓰면 그 날 기준으로 확정일자 다시 받기 (만기일까지 기다릴 필요 없음)
  • 보증금 증액 시 HUG에 증액 신고 해야 보장 범위가 늘어남
  • 같은 집에 계속 거주라면 전입신고는 유지, 확정일자만 갱신
  • 우선변제권은 대항력(전입+점유) + 확정일자를 모두 갖춰야 성립

1) 확정일자, 언제 다시 받아야 하나요?

  • 재계약서(갱신계약서)를 새로 작성했다면 그 날 바로 확정일자 받기
  • 증액/감액으로 보증금이 바뀌면 변경계약서에 확정일자 필수
  • 집주인 변경(소유권 이전) 후 재계약 시에도 새 확정일자 권장
  • 부동산 전자계약 사용 시 확정일자가 자동 부여되기도 함 (전자계약 여부 확인)

2) 전입신고와 날짜가 달라도 괜찮나요?

네, 가능합니다. 권리 성립 요건이 달라요.

  • 대항력: 전입신고 + 실제 거주(점유)를 갖추면 성립
  • 우선변제권: 대항력 + 확정일자를 갖춰야 성립

같은 주소에서 계속 거주 중이라면 전입신고는 유지되고, 재계약서로 확정일자만 갱신하면 돼요.

3) HUG(전세보증보험) 처리 포인트

  • 증액 시: 증액분 반영을 HUG에 신고/승인 받아야 보증 범위 확대
  • 감액 시: 반환·감액 내용 반영(보험증권 조건 변경) 권장
  • 필요 서류: 재계약서(변경계약서), 신분증, 기타 HUG가 요구하는 추가 서류

4) 재계약 타임라인 예시

  1. 재계약서 작성 (증액/감액 조건 포함)
  2. 동주민센터에서 확정일자 즉시 받기 (전자계약이면 자동 확인)
  3. HUG에 증액/감액 신고 및 증권 내용 확인
  4. 같은 집 계속 거주 시 전입신고 유지 (주소 변동 없으면 추가 신고 불필요)

5) 체크리스트
  • 재계약서: 금액·기간·당사자·주소 정확히
  • 확정일자: 재계약서 기준으로 다시 받기
  • HUG: 증액 시 반드시 반영, 증권 보장범위 확인
  • 등기부등본: 근저당·압류·소유자 변동 등 리스크 재확인

FAQ

Q. 기존 만기일 이후에 확정일자를 받아야 하나요?
A. 아니요. 재계약서 작성일 기준으로 바로 받으시면 됩니다.

Q. 확정일자와 전입신고 날짜가 달라도 되나요?
A. 네. 대항력(전입+점유)과 확정일자는 각각 요건이 다릅니다. 둘을 모두 갖추면 우선변제권이 성립합니다.

Q. HUG 이미 가입인데, 재계약 시 꼭 뭘 해야 하나요?
A. 증액/감액이 있다면 반드시 반영을 요청하세요. 그래야 보장 범위가 실제 보증금과 일치합니다.

※ 본 글은 일반 정보 제공 목적입니다. 실제 계약·보증 처리 전에 관할 주민센터/공인중개사/HUG에 최종 확인하세요.