전세 사기 막는 스마트 임대 전략 총정리

 이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.

📋 목차

2025년 들어 전세 사기에 대한 우려가 그 어느 때보다 커졌어요. 깡통전세, 무자본 갭투자, 허위 등기 등 피해 유형도 점점 더 교묘해지고 있어요. 이럴 때일수록 세입자도 똑똑한 전략과 스마트템으로 무장해야 해요.

 

내가 생각했을 때, 요즘 부동산 글은 단순한 정보보다 ‘살면서 겪을 수 있는 위험’을 막아주는 가이드 역할이 중요한 것 같아요. 오늘 글에서는 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 전략과 아이템들을 A부터 Z까지 하나하나 정리해줄게요.🏠🔍

 


✏️ 아래부터 본격적인 섹션이 시작돼요! 이어서 자동으로 출력됩니다.

전세 사기 트렌드와 피해 유형 🔍🚨

전세 사기는 해마다 진화하고 있어요. 특히 2025년 현재는 집값 하락과 이자 부담으로 인해 깡통전세가 급증하면서 피해 규모가 엄청 커졌답니다. 깡통전세란, 전세보증금이 실제 집값보다 높은 상황을 말해요. 이럴 경우 집주인이 파산하거나 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워지죠.

 

과거에는 단순한 보증금 미반환 사례가 많았지만, 최근엔 ‘허위 등기’, ‘명의 도용’, ‘유령집주인’ 등도 문제예요. 신탁 등기임에도 이를 숨기고 계약하거나, 실소유자 동의 없이 대리 계약을 유도하는 경우도 늘고 있어요. 심지어 등기부등본도 위조하는 사례까지 등장했어요.

 

전세 사기의 또 다른 유형은 다가구·다세대 주택에서 많이 발생해요. 집 한 채에 여러 세입자가 동시에 계약을 맺지만, ‘확정일자 우선순위’에 따라 후순위 세입자는 보증금을 보호받기 어려운 구조예요. 건축물대장과 등기부등본을 함께 확인하지 않으면 이러한 위험을 알아차리기 힘들어요.

 

최근에는 유튜브나 SNS를 통해 허위 매물을 유도한 뒤 계약을 성사시키는 방식도 활발하게 벌어지고 있어요. 특히 ‘특가전세’, ‘급매 전세’ 같은 단어로 접근하는 경우 경계해야 해요. 시장보다 터무니없이 낮은 가격에는 분명 이유가 있답니다. 🙅‍♀️

 

📊 최근 전세사기 피해 사례 요약표

유형 사례지역 특징
깡통전세 인천 남동구 보증금 1억5천, 실거래가 1억1천
허위등기 계약 경기도 부천 신탁등기 숨긴 상태에서 계약
다중계약 사기 서울 강서구 1주택에 4세대 전세 동시 계약
명의도용 부산 사상구 가짜 집주인 등장, 계약 후 잠적

 

이런 전세 사기를 막기 위해선 ‘싸게 나온 매물’에 혹하지 말고, 반드시 공공 플랫폼이나 전문가를 통해 이중 확인하는 습관이 필요해요. 특히 요즘은 등기부 열람도 무료로 가능하니 이를 적극 활용하는 게 좋아요. 그리고 계약 전 반드시 **집주인 본인과 대면**해서 신분증도 확인하세요.

 

또한 공인중개사의 개입 여부도 중요해요. 무자격자 중개, 개인 간 계약은 리스크가 매우 커요. 반드시 등록된 부동산 중개업소를 통해 계약하고, 중개보수 증빙도 받아두세요. 중개사가 허위정보를 제공한 경우에도 책임을 물을 수 있답니다.

 

2025년부터는 정부에서도 전세사기 예방을 위해 여러 정책을 시행 중이에요. 예를 들어, 전세사기 피해자가 보증보험에 가입하지 못했더라도 일정 조건을 만족하면 **보증금 일부를 국가가 우선 반환**해주는 지원책도 있어요. 이럴 땐 ‘전세사기 특별법’ 적용 여부도 확인해야 해요.

 


피해 줄이는 필수 서류 체크 🧾🕵️‍♂️

전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 서류들이 있어요. 이걸 놓치면 사기를 당할 확률이 급격히 올라가요. 특히 전세사기 피해자들의 대부분은 이 서류들 중 한두 개를 확인하지 않았다는 공통점이 있어요. 꼼꼼하게 확인하면 정말 많은 위험을 피할 수 있답니다.

 

첫 번째로 확인해야 할 건 ‘등기부등본’이에요. 이건 부동산의 소유권과 근저당, 가압류 여부를 알 수 있는 서류죠. 반드시 ‘말소사항 포함’으로 열람해야 해요. 그리고 집주인과 실제 등기명의인이 같은 사람인지 신분증으로 대조 확인하는 게 중요해요.

 

두 번째는 ‘건축물대장’이에요. 이 서류를 통해 건물 구조, 주택의 용도, 세대 수 등을 확인할 수 있어요. 특히 다가구인지 다세대인지, 공동주택인지 확인해서 하나의 집에 몇 명이 전세로 들어와 있는지도 체크해야 해요. 다중 계약의 위험을 사전에 차단하는 데 필수죠.

 

세 번째로 필요한 건 ‘전입세대 열람원’이에요. 이건 행정복지센터나 정부24에서 발급 가능해요. 이걸 보면 해당 주택에 누가 전입신고를 했는지 알 수 있어요. 이미 많은 세대가 들어가 있는 집이라면 리스크가 커요. 혼자 사는 줄 알았는데 세입자가 4명이라면? 깜짝 놀라겠죠. 😱

 

네 번째는 ‘임대차계약서’ 작성 시 체크해야 할 부분들이에요. 특약사항에는 반드시 “전세보증보험 가입 가능 주택”이라는 문구를 넣고, 보증금 반환 시점, 이행 조건 등도 구체적으로 명시해야 해요. 계약서에 빠진 내용이 있으면 나중에 법적으로 문제 될 수 있어요.

 

📂 필수 서류 점검표

서류명 확인 목적 확인 방법
등기부등본 소유자·담보 여부 확인 정부24 또는 인터넷등기소
건축물대장 건물 구조·세대 수 확인 정부24 또는 시청·구청
전입세대 열람원 기존 입주자 확인 행정복지센터 또는 온라인
임대차계약서 권리관계·특약 확인 중개사 작성 후 세밀 검토

 

그리고 추가로 챙기면 좋은 게 ‘부동산중개사 등록증’이에요. 혹시라도 무자격자가 중개하는 경우, 계약 자체가 무효가 될 수 있어요. 반드시 벽에 붙어 있는 등록증을 확인하고, 의심되면 중개업소 이름으로 공인중개사협회 홈페이지에서 검색해보면 돼요.

 

서류를 꼼꼼히 챙긴 후에는 ‘확정일자’와 ‘전입신고’를 잊지 말고 바로 진행해야 해요. 이 두 가지가 있어야만 대항력과 우선변제권이 생기거든요. 계약 후 즉시 동사무소(행정복지센터) 가서 신청하고, 계약서 원본에 도장까지 받아오세요.

 

계약 전에 이 모든 서류를 사진이나 PDF로 보관해두는 것도 추천해요. 혹시 나중에 문제가 생겼을 때 입증 자료가 되니까요. 모든 서류는 계약일로부터 최소 5년은 안전하게 저장해두는 게 좋아요.

 


전세 계약 단계별 점검 리스트 ✅🏡

전세 계약은 단순히 계약서에 도장만 찍는 일이 아니에요. 단계마다 놓치면 안 되는 핵심 포인트가 있어요. 요즘은 사기 수법이 워낙 교묘해서 각 단계를 체계적으로 점검하지 않으면 큰 피해를 입을 수 있어요. 아래 순서를 따라 꼼꼼하게 점검해보세요!

 

1단계는 **매물 조사**예요. 주변 시세보다 너무 저렴한 전세는 일단 의심부터 해야 해요. 네이버부동산, 호갱노노, KB시세 앱 등을 통해 평균 시세를 확인한 후, 너무 싸게 나온 매물은 반드시 ‘왜 싼지’를 따져봐야 해요. 정답은 없지만, 위험 가능성은 체크해야 하죠.

 

2단계는 **현장 방문 및 실소유자 확인**이에요. 중개사와 함께 현장을 직접 가보고, 집 상태를 점검하세요. 누수가 있거나 곰팡이가 많으면 나중에 분쟁 요소가 될 수 있어요. 또한, 반드시 집주인 본인인지 확인하고, **등기부등본에 적힌 사람과 실제 계약자가 같은지** 체크해야 해요.

 

3단계는 **계약 전 서류 점검**이에요. 앞서 설명한 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람원 등을 확인하고, 특약사항도 직접 작성해보세요. “전세보증보험 가입 가능”, “중도명도 시 위약금 없음” 등 실효성 있는 문구가 들어가야 해요. 중개사가 귀찮아하더라도 밀고 나가야 해요.

 

4단계는 **계약 체결과 확정일자**입니다. 계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아니에요. 동사무소에 가서 확정일자를 받고, 곧바로 전입신고까지 마쳐야 대항력을 갖게 돼요. 이게 있어야 경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있어요. 📑🏃‍♀️

📌 전세 계약 단계별 체크리스트

단계 점검 내용 체크포인트
1. 매물조사 시세 비교, 이상 가격 확인 시세보다 10% 이상 저렴한 경우 주의
2. 현장방문 누수·결로·하자 여부 사진으로 증거 남기기
3. 서류 점검 등기부, 건축물대장, 전입세대 모두 캡처 및 보관
4. 계약체결 특약사항 명시 보증보험 문구 필수
5. 전입신고 확정일자와 함께 처리 계약 다음날 바로 처리

 

계약 직후에는 **보증보험 가입** 여부를 바로 확인하세요. 집주인이 동의를 거부하거나 가입이 불가능한 구조라면 곧바로 계약 해지를 고려해야 할 수도 있어요. 특히 전세사기 특례법 적용을 받기 위해서는 이 단계에서 보증보험 진행 이력이 매우 중요해요.

 

한 가지 팁을 드리자면, 요즘엔 부동산 전문 변호사나 공인중개사들이 유튜브 채널을 운영하는 경우가 많아요. 실제로 그들이 제공하는 무료 서식이나 특약 샘플을 참고해서 계약 전 서류에 활용해보는 것도 큰 도움이 돼요. 🧠📄


스마트 보안 기기 추천 TOP5 🔐📱

전세집은 내 소유가 아니기 때문에 구조를 마음대로 바꾸긴 어렵지만, 스마트 보안 기기를 활용하면 **비용 대비 보안성과 안전성을 대폭 높일 수 있어요.** 특히 요즘엔 설치가 간편하고 임시 거주에도 적합한 무선형 스마트템들이 많아서 세입자도 부담 없이 사용할 수 있답니다.

 

우선 가장 먼저 추천하는 건 **스마트 도어락**이에요. 기존 열쇠 방식은 분실 우려도 있고, 전세 사기범들이 ‘마스터 키’를 악용하는 경우도 있어요. 반면 지문·비밀번호·앱 연동형 스마트 도어락은 훨씬 안전하고, 외출 시 원격 잠금이나 알림 기능도 있어서 혼자 사는 분들에겐 필수템이에요.

 

두 번째는 **무선 CCTV**예요. 와이파이만 있으면 설치가 가능하고, 천장에 고정할 필요 없이 거치형도 많아서 벽 손상 없이 설치가 가능해요. 거실, 현관에 설치해두면 집 비울 때도 스마트폰으로 실시간 모니터링할 수 있어요. 특히 출입 흔적이 남을 수 있어서 억지 침입을 막는 데 효과적이에요.📸

 

세 번째로는 **문열림 센서**를 추천해요. 이건 현관문이나 창문에 부착하면 문이 열릴 때마다 스마트폰으로 알림이 와요. 도난 예방뿐만 아니라, 누가 열었는지 기록도 남고 가족이 외출/귀가하는 시간도 파악할 수 있어서 1인 가구나 여성 세입자들에게 특히 좋아요.

 

네 번째는 **스마트 플러그**에요. 이건 보안보다는 안전과 절전 목적이에요. 외출 중에도 콘센트 전원을 끌 수 있어서 화재 위험을 줄일 수 있고, 밤늦게 조명을 미리 켜두거나 스케줄 설정해서 사람이 있는 것처럼 보이게 만들 수도 있어요. 도둑 예방에도 은근 효과 있어요! 💡

🔧 스마트 보안 기기 TOP5

제품명 기능 추천 이유
삼성 스마트 도어락
바로가기		 지문+비밀번호+앱 연동 안전성과 사용자 편의성 우수
샤오미 실내 무선 CCTV
바로가기		 모바일 실시간 확인, 야간모드 합리적 가격, 설치 쉬움
티피링크 스마트 접촉
손쉬운 설치 센서 바로가기		문 열림 알림, 침입 감지 설치 간단, 알림 빠름
티피링크 스마트
올인원 USB 3포트 멀티탭		 앱 제어, 예약 설정 전기요금 절약, 외출 시 안전
위모 스마트 알람램프 조명 스케줄, 원격 점등 밤에 귀가 시 안전 확보

 

이러한 기기들은 대부분 인터넷 쇼핑몰이나 스마트홈 전문몰에서 구매할 수 있고, 셀프 설치도 가능해서 집주인 허락 없이도 사용할 수 있어요. 특히 귀찮거나 복잡한 설치 과정 없이 스마트폰 앱만 깔면 끝나는 제품들이 많아서 1인 가구나 자취 초보자도 쉽게 접근할 수 있답니다.

 

스마트 보안 기기를 설치해두면 실제 사기 위험뿐만 아니라, 집을 비울 때의 불안감도 많이 줄어요. 그리고 요즘엔 이런 기기를 설치해두면 **보증보험 심사에도 긍정적인 요소**로 작용하는 경우도 있어요. 나중에 집을 양도할 때도 매력 요소가 될 수 있고요. 😎

 

전세보증보험 완전 이해하기 🛡️🏠

전세 계약 시 가장 강력한 보증 수단 중 하나가 바로 전세보증금 반환보증보험, 줄여서 전세보증보험이에요. 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 상황에 대비해서 공공기관이나 보험사가 대신 돈을 지급해주는 제도예요. 가입만 잘해두면 ‘사기 피해 방어막’이 되는 셈이죠.

 

2025년 현재 기준으로 대표적인 보증기관은 **HUG(주택도시보증공사)**와 **SGI서울보증** 두 곳이에요. 두 기관 모두 비슷한 서비스를 제공하지만, 가입 조건과 심사 기준에는 약간의 차이가 있어요. 그래서 본인 상황에 맞춰 선택하는 게 중요해요.

 

보험 가입은 보통 계약을 체결한 뒤 **30일 이내**에 신청하는 게 가장 좋아요. 이 기간이 지나면 가입이 거절되거나, 심사 기준이 까다로워질 수 있거든요. 신청은 인터넷으로 가능하고, HUG의 경우 전입신고와 확정일자 등록 후에도 가입할 수 있어요.

 

보험료는 보증금의 약 **0.128%~0.15% 수준**이에요. 예를 들어 보증금이 1억 원이라면 12만 원~15만 원 사이예요. 일부 지역이나 청년·신혼부부의 경우 할인 혜택도 있어서 실제 부담은 더 낮아질 수 있어요. 소득 조건이 낮은 경우 지자체에서 보조해주는 곳도 있어요.

📋 HUG vs SGI 보증보험 비교표

구분 HUG SGI서울보증
가입 시점 계약 후 30일 이내 계약 직후 또는 입주 직전
보증한도 수도권 최대 7억 지역 제한 없음, 10억 이상 가능
심사 기준 건물 연식, 소유자 이력 등 엄격 상대적으로 유연
보험료 보증금의 0.128%~ 보증금의 0.15% 내외

 

가입 전에 반드시 체크해야 할 건 ‘보증 불가 주택’ 여부예요. 보통 아래 조건이면 거절될 수 있어요. - 건물의 근저당이 너무 높을 때 - 전입세대가 많은 다가구 주택 - 신탁등기 상태이거나 등기 미완료 건물 이런 경우는 미리 중개사에게 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 계약서 특약에 그 내용을 명시해두는 게 좋아요.

 

그리고 중요한 포인트! 보증보험은 **집주인 동의가 필요 없는 경우도 있어요.** 특히 HUG의 경우, 세입자 단독으로 신청이 가능한 상품도 있기 때문에 꼭 집주인 허락을 받을 필요는 없어요. 단, 임대인이 서류 제출을 거부하면 가입이 어려워질 수는 있으니 가능하면 협조를 구하는 게 좋아요.

 

보증보험을 활용하면 계약 종료 후 보증금을 못 받을 경우에도 **보험사에서 대신 지급**해줘요. 이후 구상권은 집주인에게 넘어가니 세입자 입장에선 경제적 피해를 막을 수 있어요. 최근엔 전세사기 특별법과 연계해 ‘선지급 프로그램’도 운영 중이니, 보증보험이 막힌 분은 지자체 상담도 병행해보세요.

 

공실 없는 집 만들기 팁 🏘️📈

전세든 월세든, 임대인 입장에서 가장 큰 리스크는 바로 ‘공실’이에요. 아무리 좋은 조건으로 내놓아도 한 달 이상 비어 있으면 손해가 커져요. 특히 2025년에는 입주 물량이 많아지고, 역전세 우려가 겹치면서 공실 리스크가 더 커졌어요. 이런 상황일수록 전략적인 셋팅이 필요해요.

 

첫 번째 팁은 ‘스마트홈 기능’이에요. 세입자들은 점점 더 편의성과 보안 기능에 민감해지고 있어요. 스마트 도어락, 무선 조명, 원격 제어 에어컨 등은 작은 투자로 집의 매력을 확 끌어올릴 수 있어요. 실제로 이런 기능이 있는 집은 **조회수, 문의수, 계약율 모두 높게 나타나요.**

 

두 번째는 ‘가구·가전 기본 제공 옵션’이에요. 특히 1~2인 가구 대상 원룸, 투룸이라면 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 커튼 정도는 설치해두는 게 좋아요. 비어 있는 집은 어둡고 차가워 보이기 쉽지만, 생활 느낌이 나는 소품만 있어도 훨씬 따뜻하고 실용적으로 느껴져요.

 

세 번째는 ‘중개사와의 협업’이에요. 혼자 공실을 줄이기 어렵다면, 여러 중개사에 동시 등록해서 유입을 늘려야 해요. 단독 중개보다 다중 중개가 더 빠른 계약 확률을 보여준다는 조사도 있어요. 또한 네이버부동산, 직방, 다방 등에 노출될 수 있도록 사진 퀄리티도 중요해요.📷

🏠 공실 줄이는 세팅 전략

전략 항목 활용 팁 효과
스마트홈 아이템 도어락, 무선CCTV, 조명 설치 보안 + 편의성으로 세입자 만족
가전 포함 냉장고·세탁기·전자레인지 제공 계약 전환율 증가
사진 고퀄리티 촬영 낮 시간 촬영, 넓은 화각 사용 매물 클릭률 2배↑
다중 중개 여러 공인중개사에 동시 등록 노출 확대로 공실기간 단축

 

네 번째는 ‘계약 유연성’이에요. 6개월 단기 계약도 가능하게 열어두면 유학생, 교대 근무자, 단기거주자 등 틈새 수요를 잡을 수 있어요. 또한 옵션 조정, 반려동물 가능 여부, 입주일 협의 가능 등 **유연한 조건 설정**이 최근 공실 대응에 효과적인 트렌드예요.

 

마지막은 ‘리뷰 마케팅’이에요. 집에 살았던 세입자의 후기나 사용 후기를 사진과 함께 정리해두면 다음 세입자에게 강한 인상을 줄 수 있어요. 특히 스마트홈 설치 후 변화된 모습을 보여주는 전·후 사진은 클릭률이 높아요. 인스타나 블로그 활용도 괜찮아요.📱💬

 

공실을 줄이려면 단순히 월세를 내리는 방식은 한계가 있어요. 대신 **세입자의 니즈를 먼저 파악해서 그에 맞는 옵션을 설정**해주는 전략이 더 효과적이에요. 실제로 스마트 보안, 편의 기능, 청결 상태는 대부분의 세입자가 가장 먼저 체크하는 요소니까요.

 

이제 다음은 ‘신축 vs 구축’ 어떤 전세가 더 안전하고 효율적인지 비교해볼게요. 특히 전세사기 리스크가 더 큰 건 어디인지, 계약 시 어떤 기준으로 판단해야 할지 정리해줄게요! 🏙️🏗️


신축 vs 구축 선택 기준 ⚖️🏙️

전세 계약을 할 때 가장 흔한 고민 중 하나가 바로 "신축이 나을까, 구축이 더 안전할까?"예요. 신축은 깔끔하고 현대식 설계라서 인기가 많지만, 의외로 **전세사기 피해는 신축에서 더 많이 발생**하는 편이에요. 반대로 구축은 관리와 유지보수 문제가 있긴 해도 가격이나 안정성 면에서 장점이 있어요.

 

2025년 현재, **깡통전세의 주된 피해 매물 유형은 신축 빌라와 다세대 주택**이에요. 특히 무자본 갭투자가 성행하던 시절에 신축으로 지은 빌라들이 많고, 이 중 일부는 실거래가보다 보증금이 더 높게 책정되었어요. 이런 집들은 집주인 파산 시 세입자가 보증금을 거의 못 돌려받는 구조가 돼요.

 

반면, 구축은 실거래가와 전세금 사이의 간극이 작고, **오래된 만큼 등기부 정보가 명확하고 위험이 적은 경우가 많아요.** 물론 오래된 만큼 누수, 단열, 곰팡이 같은 하자 문제는 더 많지만, 서류상 문제는 신축보다 적은 편이에요. 그리고 실제 거주 기록이 있어 위험 판단이 쉬워요.

 

또 한 가지 고려할 점은 ‘보증보험 가입 가능 여부’예요. 신축은 등기 미완료 상태거나 소유권 정리가 안 된 상태인 경우가 많아서 HUG나 SGI에서 보증보험을 거절할 수 있어요. 반면 구축은 이미 여러 세입자가 들어갔다 나간 이력이 있어서 보증보험 심사 시 긍정적으로 작용하는 경우가 많아요.

🏢 신축 vs 구축 비교표

구분 신축 전세 구축 전세
장점 깔끔한 인테리어, 최신 설비 보증금 대비 안전성 높음
단점 전세사기 집중, 보증보험 거절 누수·단열·노후 설비 문제
보증보험 가능성 낮음 (등기 미완료 등) 높음 (이력 명확)
추천 대상 입주 전 신중히 확인 가능한 경우 가성비 + 안정성 중시하는 세입자

 

그러니까 무조건 신축이 좋다는 생각은 위험할 수 있어요. 계약 전, **해당 건물이 어떤 구조인지, 몇 세대가 거주했는지, 등기와 건축물대장이 일치하는지** 반드시 따져봐야 해요. 특히 신축일수록 주변 거래 사례가 적어 시세 판단도 어려운 점을 유의해야 해요.

 


개인적으로는, 만약 전세보증보험이 가능한 신축이라면 보안과 인테리어 측면에서 충분히 매력적인 선택지가 될 수 있어요. 하지만 보증보험이 안 된다면 신축이라도 피하는 게 안전해요. 구축이라고 무조건 나쁜 것도 아니고, 오히려 서류가 더 깔끔하고 리스크가 덜한 경우가 많아요.

 

결론은, 신축과 구축 중 어느 쪽이 무조건 더 낫다는 건 없어요. 본인의 상황, 보증금 규모, 지역 시세, 보험 가능 여부 등을 종합적으로 보고 판단해야 해요. 항상 **확정일자, 전입신고, 보증보험 3종세트**는 기본이에요!

 

이제 마지막 섹션! 많은 분들이 궁금해할 실전 Q&A 코너로 마무리할게요. 전세보증금, 계약 파기, 집주인 태도, 보증보험 등등 지금 바로 클릭하고 싶은 질문들을 모았어요! 🙋‍♂️📚


FAQ

Q1. 전세보증보험은 무조건 가입해야 하나요?

 

A1. 꼭 그렇진 않지만, 요즘처럼 전세사기 위험이 큰 시기엔 보증보험이 거의 필수예요. 보험이 있으면 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못해도 보험사에서 대신 지급해줘요. 특히 청년이나 1인 가구일수록 추천해요.

 

Q2. 계약 전 집주인이 등기부등본을 안 보여주면 어떻게 해야 하나요?

 

A2. 정부24 또는 인터넷등기소에서 누구나 직접 열람할 수 있어요. 집주인이 거부한다면 계약 자체를 의심해봐야 해요. 투명한 거래라면 등기부등본 제공을 거부할 이유가 없답니다.

 

Q3. 보증보험을 가입했는데 집주인이 파산하면 어떻게 되나요?

 

A3. 보험사(HUG, SGI)가 보증금을 세입자에게 먼저 돌려주고, 이후 집주인에게 구상권을 행사해요. 세입자는 경제적 피해를 줄일 수 있어요. 단, 보험료 납부와 서류 제출이 완료된 상태여야 해요.

 

Q4. 확정일자와 전입신고 중 뭐가 더 중요해요?

 

A4. 둘 다 중요해요! 확정일자만 있으면 우선변제권이 생기고, 전입신고까지 완료해야 대항력이 생겨요. 이 두 가지는 계약 당일 혹은 다음 날 바로 처리하는 걸 추천해요.

 

Q5. 전세계약 도중 집주인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?

 

A5. 전세계약은 자동 승계돼요. 새로운 집주인은 기존 계약 조건을 그대로 이어받게 돼요. 단, 등기부등본 확인해서 명의 변경이 있었는지는 꼭 체크하세요.

 

Q6. 전세 계약 파기 시 위약금은 어떻게 계산하나요?

 

A6. 일반적으로 계약금의 10%가 위약금 기준이에요. 하지만 계약서 특약사항에 따라 다르므로 내용을 잘 확인해야 해요. 명확한 조건이 없다면 민법 기준을 따르게 돼요.

 

Q7. 보증보험 가입이 안 되는 집은 계약하면 안 되나요?

 

A7. 반드시 피해야 하는 건 아니지만, 위험이 높다는 신호예요. 특히 깡통전세 위험이 큰 지역이나 다가구, 신축 빌라라면 피하는 게 안전해요. 보험이 안 되면 보증금 일부를 월세로 돌리는 것도 방법이에요.

 

Q8. 집주인이 보증금을 올려달라고 하면 무조건 응해야 하나요?

 

A8. 계약 만료 전이라면 응할 의무가 없어요. 계약 갱신 시점이라면 인상률은 ‘5% 이내’로 제한되며, 2년 더 연장할 수 있는 임차인의 권리도 존재해요. 주택임대차보호법을 꼭 참고하세요.

 

📌 본 글은 2025년 8월 기준 일반적인 정보를 바탕으로 작성되었으며, 개별 사례에 따라 법적 해석이나 책임 범위가 달라질 수 있어요. 정확한 판단은 전문가 상담을 권장해요.