전세 확약서 효력, 어디까지 믿어도 될까? (반환 약정서 제대로 쓰는 법)
전세 확약서 효력, 어디까지 믿어도 될까? (반환 약정서 제대로 쓰는 법)
한 장짜리 ‘확약서(지급각서)’만 믿고 전세금 안전할까? 결론부터 말하면, 확약서는 민사상 약정 증거이므로 분쟁 시 중요한 증거가 되지만, 확약서만으로는 대항력·우선변제권이 생기지 않습니다. 전입신고·확정일자·실점유는 별도입니다. 이 글에서 확약서의 효력 한계와 반드시 넣어야 할 문구, 법적으로 강하게 만드는 방법(공정증서)까지 한 번에 정리합니다.
1) 확약서(전세금 반환 각서)란?
임대인이 전세금 반환·중도금 지급·하자보수 등 특정 의무를 언제, 얼마, 어떻게 이행하겠다고 약속하는 문서를 말합니다. 서면 증거라서 분쟁 시 유리하지만, 단독으로 강제집행력은 없습니다. 즉, 돈을 바로 압류·경매로 회수하려면 결국 판결 등 집행권원이 필요합니다.
· 확약서 = ‘약속의 증거’ → 소송에서 강한 서면 증거
· 대항력/우선변제권 = 전입신고+확정일자+점유로 별도 확보
· 바로 집행하고 싶다면 → 공정증서(집행인낙)로 작성
2) 확약서가 있어도 ‘이건’ 별도로 해야 합니다
- 전입신고 + 확정일자 + 실제 점유 (대항력/우선변제권 핵심 3종 세트)
- 등기부등본 확인 (소유자 동일·근저당·가압류 등 위험요소 조회)
- 전세보증보험 (가능하면 HUG/SGI 가입으로 리스크 전가)
관련 가이드: 전세 재계약 시 확정일자·HUG 신고 완벽 가이드 · 세입자 전입신고 꿀팁 · 전세보증보험 가입 조건 총정리 · 전세보증보험 함정 3가지
3) 확약서에 반드시 넣어야 할 8가지
- 당사자 특정: 임대인(성명·주민/사업자번호·주소·연락처), 임차인 동일
- 목적물 특정: 주소(동·호)와 전세계약 체결일/보증금
- 지급 약정: 반환 금액, 지급일(분할 시 일정), 지급 방법(계좌)
- 지연손해금: “기한 경과 시 연 OO%의 지연손해금 지급”
- 담보/보전: “담보 추가 제공 또는 근저당 해지 기한”
- 집행인낙: 공정증서로 작성 시 “강제집행에 이의 없음” 문구
- 서명·날인: 임대인 자필서명 및 인감날인(인감증명서 첨부 권장)
- 원본 교부: 원본 2부 작성·서명하여 당사자 각 1부 보관
당사자 서명·날인이 진정하면 증거로 사용 가능합니다. 다만 분쟁 대비로 양 당사자가 각 1부씩 원본을 보관하는 것이 안전합니다. 스캔/사진 보관은 보조 증거로 좋습니다.
4) “공증하면 뭐가 달라지나요?” — 강제집행력을 즉시 부여
공정증서(집행인낙부)로 확약서를 만들면, 기한 도래 후 임대인이 미지급 시 바로 강제집행(압류·경매)으로 들어갈 수 있습니다. 소송-판결-집행 절차를 생략할 수 있어 시간·비용을 크게 줄입니다. (공증 수수료는 금액·조항에 따라 변동)
5) 확약서가 특히 유용한 상황 (사례)
- 전세 만기 직전: “○월 ○일까지 보증금 ○○원 전액 지급” 명시
- 근저당 해지 지연: “○월 ○일까지 말소, 미이행 시 지연손해금”
- 중도금/이사비: 중간 지급일정·금액·계좌 명시
- 전세 매매 교차결제: 잔금-보증금 동시이행 조건 문구로 리스크 축소
매매/전세 교차 결제 이슈는 아래 글도 참고하세요: 전세살던 집 매매 시 전세금·대출 처리 가이드
6) 확약서가 있어도 미지급 시, 이렇게 진행하세요
- 내용증명 발송(지급기한·계좌·지연손해금 재고지)
- 보증보험 청구 (가입 시 HUG/SGI 절차 진행)
- 전세금반환소송 제기 → 판결·집행권원 확보
- 강제집행 (임대인 부동산·예금·월세채권 압류)
사전 준비: 전세계약서, 확정일자, 전입신고 내역, 확약서 원본, 계좌이체 내역, 문자·카톡 로그 등 증거 수집
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인 인감·서명만 있는 ‘확약서’ 1부, 제 손에만 있어도 되나요?
A. 증거로는 사용 가능합니다. 다만 위조·진정성 다툼을 줄이려면 양 당사자 각 1부 원본 보관을 권합니다. 인감증명서 첨부 시 신빙성 ↑
Q2. 확약서만 있으면 보증금 바로 집행 가능?
A. 불가. 공정증서(집행인낙)로 만들었을 때만 판결 없이 즉시 집행 가능합니다. 일반 확약서는 판결 등 집행권원을 거쳐야 합니다.
Q3. 문자·카톡 약속도 증거가 되나요?
A. 네. 보조 증거로 도움이 됩니다. 다만 서면 확약서가 더 명확하고 강합니다.
Q4. 확약서가 있어도 대항력/우선변제권 확보되나요?
A. 아니요. 대항력·우선변제권은 전입신고+확정일자+점유로 별도 요건 충족해야 합니다.
Q5. “한부만 있어도 효력 있나요?”라는 질문을 자주 보는데요.
A. 네, 가능합니다. 다만 분쟁에서 다툼을 줄이기 위해 원본 2부 작성을 강력 권장합니다.
8) 바로 써먹는 ‘전세금 반환 확약서’ 샘플 문구
【전세금 반환 확약서】 임대인 ○○○(주민/사업자번호: ○○-○○, 주소: ○○, 연락처: ○○)은 아래 부동산(주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호)의 임대차계약(계약일: 20XX.XX.XX, 보증금: 금 ○○원)에 관하여 임차인 ○○○(주민번호/연락처 ○○)에게 전세보증금 잔액 금 ○○원을 20XX년 ○월 ○일까지 아래 계좌로 전액 지급할 것을 확약합니다. 지급계좌: ○○은행 ○○○-○○○-○○○(예금주: 임차인 ○○○) 지연손해금: 위 기한까지 미지급 시, 지연일수에 대하여 연 ○○%의 지연손해금을 가산 지급합니다. 기타: 근저당 말소는 20XX년 ○월 ○일까지 완료합니다. 20XX년 ○월 ○일 임대인 서명(인) / 임차인 서명(인) ※ 공정증서(집행인낙)로 작성 시: “본 확약에 관하여 채무자는 강제집행을 승낙한다.”
9) 체크리스트 (발행 저장용)
- 확약서 = 증거, 대항력은 별도
- 지급일·계좌·지연손해금 필수
- 인감날인·인감증명서 첨부
- 원본 2부, 당사자 각 1부
- 강제집행 즉시 원하면 공정증서
- 미지급 시 내용증명 → 소송/집행
※ 면책: 본 글은 일반 정보 제공 목적입니다. 구체 사건은 사실관계·서류에 따라 결과가 달라집니다. 분쟁·소송·공증은 전문 변호사·법무사와 상담하세요.