[2025 최신] 전세금 반환 소송 및 대처 완벽 가이드 — 안전하게 보증금 돌려받는 법

 

전세 만료가 다가오는데도 집주인이 “조금만 기다려 달라”거나 “연장해 달라”고만 한다면, 서류·절차·순서가 승부를 가릅니다. 이 글은 실제 임차인이 바로 따라 할 수 있도록 내용증명 → 조정 → 소송 → 강제집행 흐름과 주의 포인트를 한 번에 정리했습니다.

이미지 자리(1) — “전세금 반환 상담 장면(법원/상담실), 문서와 도장 클로즈업”
파일명: jeonse-lawsuit-guide.jpg / ALT: 전세금 반환 소송 상담

1) 지금 내 상태부터 점검: 보호장치 3종 체크

• 전입신고 했나요? 대항력의 기본입니다. (전출하면 초기화)
• 확정일자 받았나요? 우선변제권의 핵심입니다. (계약서에 도장)
• 보증보험(HUG/SGI)에 가입되어 있나요? 보험금 청구가 가능한지 먼저 확인하세요.

TIP. 전입신고·확정일자는 임대차계약서 + 신분증만 있어도 처리 가능. 이미 놓쳤다면 지금이라도 보완하세요.

체크리스트

2025년 세입자 필수 체크리스트 — 전입신고·확정일자·세금

대항력·우선변제권·세무 포인트를 10분 만에 점검

2) 집주인이 미루거나 ‘돈이 없다’고 할 때: 순서가 답이다

1. 해지 의사 통보 — 문자/카톡/이메일로 “계약 종료일에 보증금 반환 요청” 명시(증거 보관).
2. 내용증명 — 우체국 내용증명으로 만기일·금액·지급기한·계좌를 적시. (지연손해금도 고지)
3. 임대차분쟁조정 — 대한법률구조공단 조정위에 신청(소송 전 신속 해결 시도).
4. 전세금 반환 소송 — 판결문으로 강제집행(부동산·채권 압류) 단계로 넘어갑니다.
5. 강제집행·경매·배당요구 — 등기부로 선순위 파악 후 배당 가능성 계산.

주의! 전출·열쇠반환을 먼저 하면 대항력이 사라져 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 보증금 수령 & 이사 동시진행을 원칙으로 잡으세요.

실무가이드

전세 재계약 시 확정일자·HUG 신고 완벽 가이드 (증액/감액 포함)

재계약에도 확정일자·보험 갱신이 필요한 상황과 예외 정리

3) 내용증명, 이렇게 쓰면 통한다

핵심 키워드: 계약체결일, 보증금, 만기일, 반환기한, 지연손해금, 입금계좌

항목	예시 문구
제목	전세보증금 반환 청구의 건
사실관계	2023.9.1. 전세계약(보증금 80,000,000원), 만기 2025.9.1.
청구	만기일에 보증금 전액을 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다.
기한·손해금	기한까지 미지급 시 상사법정이율 또는 약정이율에 따른 지연손해금을 청구합니다.
계좌	OO은행 123-456-789012 (임차인 홍길동)

4) 조정과 소송: 언제, 무엇을 들고 가나

임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단)

• 장점: 속도·비용 유리, 조정 성립 시 집행력 부여.
• 서류: 계약서, 확정일자, 전입내역, 통보내역(문자/카톡), 내용증명 사본 등

전세금 반환 소송

• 관할: 보통 부동산 소재지 관할 법원
• 핵심 증거: 계약서·확정일자·전입세대열람내역·통보증빙·미지급 사실
• 판결 후: 강제집행(부동산/채권), 경매신청, 배당요구

보험

전세보증보험 가입 조건 총정리 — 2025 최신

HUG·SGI 조건/서류/면책 및 가입 타이밍

이미지 자리(2) — “확정일자 도장 찍는 장면(계약서 클로즈업)”
파일명: jeonse-confirm-date.jpg / ALT: 전세계약 확정일자 받는 모습

5) 경매·낙찰·명도 국면: 배당요구와 점유 전략

집이 경매로 넘어가더라도 임차인은 배당요구 및 대항력 유지로 보증금 회수 가능성을 지킬 수 있습니다.

• 배당요구 종기 안에 신청(법원 공고 확인) — 누락 시 배당 탈락 위험
• 전출·열쇠반납 금지 — 대항력 상실 → 배당순위 추락
• 낙찰자와의 명도 협상: 이사비·일정 교환, 명도확인서·인감 서류는 보증금 안전장치와 동시에

사전예방

전세 사기 막는 5가지 핵심 전략 — 계약 전 반드시 확인

등기부·시세·중개사 검증·깡통전세 회피법

6) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세금 일부라도 먼저 받을 수 있을까요?

가능합니다. 분할 반환 합의서를 공증까지 받아 두면 미이행 시 강제력이 생겨 안전합니다.

Q2. 집주인이 연락을 피합니다. 어떻게 하나요?

문자·카톡 캡처로 증거를 확보하고, 내용증명 → 조정/소송 순서로 진행하세요. 송달불능 대비해 특별송달/공시송달을 요청할 수 있습니다.

Q3. 보증보험에 가입 안 했는데 지금이라도 가입 가능?

계약 시점·건물 상태·보증기관 심사에 따라 가입 불가가 흔합니다. 재계약/감액·증액 시점에 재검토가 현실적입니다.

Q4. 재계약하면 확정일자 다시 받아야 하나요?

원칙적으로 새 계약서엔 새 확정일자가 안전합니다. 증액분이 있으면 우선변제권 범위가 달라질 수 있습니다.

체크리스트

전세보증보험 필수 체크리스트 — 가입 전 반드시 확인할 5가지

면책·가입거절 포인트, 임차인 손해 예방

이미지 자리(3) — “스마트폰 화면 속 보증보험 가입 확인 UI”
파일명: jeonse-insurance-check.jpg / ALT: 전세보증보험 가입 확인

7) 체크리스트: 오늘 당장 할 일

• 등기부등본(갑·을구)로 근저당·가압류 선순위 확인
• 전입신고·확정일자 재확인(누락/변동 여부)
• 해지 통보 증거 확보(카톡·문자·메일·녹취)
• 내용증명 발송 — 만기·금액·기한·계좌·손해금 명시
• 조정 신청 대비 서류 폴더링(계약서/등기부/통보증빙/계좌)
• 소송 시나리오와 집행가능 재산 사전 파악

보너스. 집을 파는(또는 사는) 과정에서 전세·대출·보증금이 얽혀 있다면 동시이행(열쇠·전출·잔금·보증금 반환)을 한 날짜로 맞추는 일정 설계가 안전합니다.

매매+전세

[2025] 전세살던 집 매매할 때, 전세금·대출 처리 완벽 가이드

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8) 케이스별 한 줄 솔루션

• ‘12월에 준다’ 연장요구 — 연장 시 공증 포함 분할합의서, 미지급 시 즉시 집행 가능하게.
• ‘와이프/대리’와만 연락 — 위임장·인감증명 등 대리권 증빙 필수. 가능하면 본인과도 통화·증거 확보.
• 경매/낙찰 진행 — 대항력 유지·배당요구·명도합의 3종을 동시에 설계.
• 대출 포함 보증금 — 은행 상환 일정과 내 전출/입주일을 같은 날로 묶어 리스크 최소화.

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면책 고지: 본 글은 일반적인 정보를 제공하며 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 사안별로 사실관계와 우선순위가 다르므로, 전문가(변호사·세무사·보증기관·금융기관)와 개별 상담을 권합니다.

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