주담대 있는 집, 전세 놓아도 될까? — 보증금으로 대출 상환해야 하나요?
주담대 있는 집, 전세 놓아도 될까? — 보증금으로 대출 상환해야 하나요?
2025년 현재 금리와 부동산 시장의 변화 속에서, 주택담보대출(주담대)을 낀 집을 전세로 놓으려는 집주인 분들이 많습니다.
하지만 전세보증금이 대출보다 많은 경우, 또는 대출과 보증금이 비슷한 경우라면 꼭 체크해야 할 포인트들이 있습니다.
오늘은 “주담대가 있는 집을 전세 놓아도 괜찮은지”, 그리고 “보증금으로 반드시 대출을 갚아야 하는지”에 대해 핵심만 정리해드릴게요.
1. 주담대 있는 집, 전세 놓는 건 가능할까?
가능합니다. 주택담보대출이 설정된 집이라도 금융기관(은행 등)의 동의만 있다면 전세 세입자를 받을 수 있습니다. 하지만 중요한 전제 조건이 있습니다.
- 은행의 ‘임대차 목적’ 용도 허가 여부
- 전세보증금이 대출보다 우선 변제 가능한 구조인지
- 세입자의 전입신고 + 확정일자 + 대항력 여부
즉, 세입자의 보증금이 은행보다 우선적으로 보호받을 수 있는 구조인지를 명확히 따져야 하고, 이를 위해서는 은행에 사전 통지 및 동의를 반드시 받아야 합니다.
2. 전세보증금으로 반드시 대출 갚아야 하나요?
아닙니다. 법적으로 보증금으로 반드시 주담대를 상환해야 한다는 의무는 없습니다. 다만, 보증금이 대출보다 많고 선순위로 전입이 들어오게 되면, 은행의 입장에서 담보 가치가 약해지기 때문에 은행이 이를 제한할 수 있습니다.
📌 보증금 vs 주담대 순위 체크 방법
- 등기부등본 확인: 근저당권 설정일과 금액 확인
- 세입자의 전입신고 + 확정일자 부여일을 비교
- 선순위 대출금보다 보증금이 많을 경우 위험 ↑
이 경우 세입자의 보증금이 보호받지 못할 수 있어 HUG나 SGI의 전세보증보험 가입이 불가하거나, 세입자가 계약을 꺼릴 수 있습니다.
3. 전세 놓기 전 꼭 확인해야 할 체크리스트
- ✅ 등기부등본에서 근저당권 설정일, 금액 확인
- ✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 조회
- ✅ 세입자에게 대출 유무 사전 고지
- ✅ 은행에 임대차 목적 통보 및 동의 여부 체크
- ✅ 세입자 전입 + 확정일자 → 대항력 완비 조건 확인
4. 집주인이 꼭 알아야 할 리스크 관리 팁
전세금이 높아질수록, 그리고 주담대가 남아있을수록 ‘이중 채권자 구조’가 형성됩니다. 이때 전세 계약 해지, 보증금 미반환 사태 등에서 우선순위 문제로 갈등이 커질 수 있습니다.
보증보험 가입 가능 여부를 기준으로 계약 성사가 되며, 가입이 불가한 상태라면 아래 방법을 고려하세요.
- 1) 주담대 일부 상환 후 전세금과 순위 조정
- 2) 선순위 대출금보다 낮은 전세금으로 계약
- 3) 세입자에게 위험 설명 + 특약사항 기재
5. 마무리 정리 — 주담대 있는 집, 전세 놓기 요약
✔ 주담대 있어도 전세 놓는 건 가능 ✔ 은행 동의 필수 / 보증금과 대출 순위 중요 ✔ 보증보험 가입 여부 → 계약 가능 여부 좌우 ✔ 전입·확정일자·등기 순위는 꼭 점검 ✔ 보증금으로 주담대 갚을 법적 의무는 없음
이러한 구조를 이해하고 나면, 집주인도, 세입자도 훨씬 안전한 전세계약을 체결할 수 있습니다.
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※ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 구체적 상황에 따라 전문가 상담이 필요할 수 있습니다.