2025 주담대 갈아타기 가이드 — LTV·DSR 규제, 맞벌이 한도 계산

2025 주담대 갈아타기 가이드 — LTV·DSR 규제, 맞벌이 한도 계산


📅 업데이트:  · 실전 사례 포함(4억→6.5억 이사)

디딤돌 대출 보유자도 가능한 갈아타기 전략, LTV·DSR·금리까지 총정리

“지금 내 상황에서 대출이 나올까?” 2025년 현재 주택 가격은 여전히 고공행진 중이고, 금리는 안정세를 보이지만 대출 규제(LTV·DSR)는 더 까다로워졌습니다. 특히 기존 디딤돌 대출을 보유한 상태에서 더 비싼 아파트로 갈아타려는 맞벌이 부부라면 대출 가능 여부가 가장 궁금할 수밖에 없습니다.

이번 글에서는 실제 사례 — 4억 아파트 → 6억 5천 아파트로 이사, 기존 디딤돌 대출 2억 7천 보유, 맞벌이 연봉 9천 — 를 기준으로 2025 주택담보대출 규제, 대출 가능 금액, 갈아타기 전략을 정리합니다.

📋 목차

1. 2025 주택담보대출 규제 핵심 (LTV·DTI·DSR)

부동산담보대출은 LTV·DTI·DSR 세 가지 규제 틀 안에서 이뤄집니다.

  • LTV: 집값 대비 대출 비율 (규제지역 40~50%, 비규제지역 70%)
  • DTI: 주택담보대출 원리금 / 연소득 (현재는 비중 축소)
  • DSR: 모든 대출 원리금 / 연소득 (개인 40% 기준)

즉, 단순히 “집값 몇 %”가 아니라, 내 소득과 기존 대출 상환액까지 고려해 한도가 정해집니다.

2. 사례 분석 — 4억 → 6.5억 이사

  • 기존 아파트: 시세 5억 (매입가 4억)
  • 대출: 디딤돌 2억 7천
  • 연소득: 맞벌이 9천만 원
  • 이사: 6억 5천 아파트 매수

기존 디딤돌은 유지가 불가 → 상환 후 새 주담대 실행. 매도 후 잔금 약 2억 3천 확보 → 새 아파트 잔금 부족분 약 4억 2천 필요.

👉 관건: 4억 이상 대출이 가능할까?

3. 맞벌이 부부 연소득 9천 기준 계산

DSR 40% → 연간 상환 가능액 약 3,600만 원. 금리 4%, 30년 원리금균등 → 약 3억 8천~4억 한도.

조건계산 결과
연소득9천만 원
DSR40% = 연 3,600만 원
대출 한도3억 8천~4억

4. 디딤돌 대출 보유 시 조건

디딤돌 → 신규주택 구입 시 승계 불가. 👉 기존 디딤돌은 상환 후, 새 주택에서 일반 주담대나 정책대출(보금자리론 등)으로 재구성해야 합니다.

5. 한도 계산표 & 시나리오

시세 5억 매도 → 대출 상환 후 2억 3천 보유 → 6억 5천 매수 시 4억 2천 필요.

LTV 40~50% → 최대 3억 2천~3억 7천 → 현실적으로 3억 5천 전후 승인 예상.

6. 이자 부담 & 리스크

  • 대출 4억 1천 / 금리 4% / 30년 상환 → 월 약 195만 원
  • 맞벌이 소득 대비 약 15% → 부담 가능
  • ⚠️ 단, 금리 1%p 상승 시 월 20만 원 ↑

7. 전략적 갈아타기 방법

  • 초기: 고정·혼합금리 선택
  • 중기: 금리 인하 시 대환대출
  • 장기: 일부 상환으로 DSR 여유 확보

8. 결론 & 맞춤 조언

👉 맞벌이 연소득 9천이라면 4억 수준 대출 가능성이 높음. 다만 LTV·DSR 제한 때문에 실제 승인액은 3억 5천~3억 8천 정도가 현실적.

  • 기존 집 매도와 새 집 계약 시점 간 갭 자금 관리 필수
  • 보금자리론·특례보금자리론 등 정책대출 확인
  • 중도상환수수료·금리 변동 리스크 체크
✅ 결론: 조건 충족 시 6억 5천 아파트 매입에 4억 내외 대출 가능. 단, 정책상품·시장 상황 비교가 필수!

9. 내부 허브 & 추천 글

태그: 부동산담보대출, 주택담보대출, LTV, DSR, 갈아타기, 대환대출, 디딤돌대출, 맞벌이가구, 보금자리론